10 Août Réception des avis d’imposition 2020 : point sur la défiscalisation immobilière (partie 2/2)
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Suite de notre série consacrée à la défiscalisation immobilière. Logifinances vous propose de faire le point sur les dispositifs et les lois existants; pour vous permettre de vous lancer en connaissant les conditions pour en bénéficier et les avantages.
Loi LMNP Censi-Bouvard
Cette loi a pour but de favoriser l’investissement dans les résidences étudiantes, les EHPAD ou les résidences de tourisme avec services. C’est un marché porteur puisqu’il y a plus de demandes pour des logements étudiants que d’offres. Les résidences étudiantes privées sont donc en plein essor et il y a un véritable intérêt à se lancer dans ce type d’investissement, à condition de bien choisir le bien immobilier et vérifier la qualité de l’entreprise gestionnaire.
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet de :
- percevoir un loyer par le biais d’un bail commercial, généralement de 9 ans renouvelables, ce qui réduit fortement votre gestion locative : pas de changement de locataires, régularité de versement des loyers…
- récupérer la TVA sur votre acquisition, qui est habituellement de 20% (en contrepartie, les loyers facturés à l’entreprise gestionnaire seront soumis à la TVA)
- déduire les charges d’exploitation des recettes locatives (comme pour tout investissement locatif)
Ensuite, 2 options s’offrent à l’acquéreur :
1/ Soit de bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pour une durée pouvant dépasser 20 ans, en pratiquant un amortissement comptable du bien déductible des revenus fonciers
2/ Soit d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard qui permet de profiter d’une réduction d’impôts de 11% du prix de revient plafonné à 300 000 € et répartie sur 9 ans, soit 1.22% par an (si cette réduction d’impôt est supérieure à l’impôt de l’année considérée, le solde de la réduction d’impôts est reportable sur l’impôt des 6 années suivantes
Loi Denormandie
C’est la dernière loi mise en application sur la défiscalisation immobilière puisqu’elle date du 1er janvier 2020. Elle vient compléter la loi Pinel Ancien. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif il faut donc acheter un ou plusieurs logements anciens (appartement, immeuble ou maison) situé(s) dans dans des villes moyennes qui ont besoin d’être « revitalisées ». L’objectif de la loi DENORMANDIE est d’encourager la rénovation de l’habitat de certains centres-villes qui ont perdu en attractivité pour attirer de nouveaux habitants. Il faut donc que le propriétaire engage ensuite des travaux importants (au moins 33% du coût d’acquisition du bien) afin de proposer une location en conformité et aux normes locatives.
Vous trouverez la carte des villes concernées par ce dispositif ici : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/la-loi-denormandie-la-nouvelle-defiscalisation-pour-investir-en-immobilier-locatif.html.
Avant le début des travaux, l’investisseur devra faire réaliser un diagnostic de performance énergétique du logement appelé “DPE”. Les travaux devront permettre soit d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% pour les habitats collectifs), soit ils devront comporter 2 types de rénovations sur les 5 proposées par le dispositif :
- L’isolation des combles
- Changement de production d’eau chaude
- L’isolation des fenêtres
- Changement de chaudière
- Isolation des murs
Après les travaux, un second diagnostic devra être réalisé pour démontrer la réduction de consommation d’énergie.
Ce faisant, le propriétaire pourra accéder aux mêmes avantages de réduction d’impôts que la loi Pinel, à savoir :
- 12% de réduction d’impôts pour une durée locative de 6 ans
- 18% de réduction d’impôts pour une durée locative de 9 ans
- 21% de réduction d’impôts pour une durée locative de 12 ans
Pour connaître l’ensemble des conditions de ce dispositif fiscal, rendez-vous sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011
Le Déficit Foncier
Quel que soit le dispositif fiscal, ou même sans dispositif fiscal spécifique, tout propriétaire de logement peut imputer sur ses revenus fonciers le coût des travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation.
Le total des travaux vient s’imputer prioritairement sur les revenus fonciers de la même année.
Le surplus éventuel vient ensuite en déduction du revenu global dans la limite de 10 700 euros (attention : la (ou les) seule(s) année(s) de réalisation des travaux) : c’est ce qu’on appelle généralement le « déficit foncier ».
Si le déficit est supérieur à 10700 €, le solde non imputé pourra alors être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : le solde reporté n’est imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes, et pas sur le revenu global. C’est pourquoi, en cas de travaux importants aboutissant à un déficit global largement supérieur à 10700 €, il est conseillé de les étaler sur 2 ou 3 années fiscales pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global (dans la limite de 10700 € par an) plusieurs années consécutives.
Comme pour tout investissement locatif et quel que soit le dispositif fiscal, il vous sera également possible de déduire les intérêts d’emprunt, les assurances de prêt, l’assurance du logement et toutes les charges liées au bien immobilier sur vos revenus fonciers (et uniquement les revenus fonciers).
Le Démembrement ou Nue-Propriété
Ce dispositif est apparue dans les années 2000 et s’adresse principalement à des personnes soumises à une importante pression fiscale et n’ayant pas de besoins immédiats de revenus. Elle permet à l’investisseur d’acquérir un bien avec une décôte importante du prix.
Ainsi, le nu-propriétaire fait l’acquisition des murs; la jouissance du bien (l’usufruit) est acquise par une autre personne, généralement une entreprise spécialisée dans la gestion locative. La séparation des droits entre les 2 parties donne lieu au démembrement temporaire de la propriété. Le contrat de nue-propriété devra être établie sur une période comprise entre 15 et 20 ans entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Les avantages pour le nu-propriétaire sont nombreux :
- diversifier son patrimoine et réaliser un placement dans l’immobilier sans impacter sa fiscalité puisque ce sera l’usufruitier qui devra faire les déclarations de revenus sur les loyers perçus, et le bien ne sera pas soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
- obtenir une décote généralement de 40% de la valeur du bien lors de l’acquisition, puisqu’il n’en aura la pleine propriété qu’à l’issue du démembrement (20 ans)
- si un emprunt a été réalisé pour l’achat du bien, et si le propriétaire possède déjà d’autres biens locatifs, il pourra déduire les intérêts d’emprunts et l’assurance de prêt de ses revenus fonciers perçus sur d’autres biens
- à l’issue du démembrement (20 ans), le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété du bien. Il peut alors le mettre en location et percevoir directement les loyers, ou alors le revendre avec une plus-value.
Vous souhaitez en connaître davantage sur les conditions de défiscalisations immobilières ? Notre cabinet de courtiers est à votre écoute et à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Rendez-vous sur notre page contact.
