19 Avr Crédit immobilier : hausse des taux immobilier et taux d’usure, tout comprendre
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Depuis le début de l’année, les taux grimpent. Pour celles et ceux qui veulent souscrire un emprunt immobilier, mauvaise nouvelle : la tendance se confirme et la hausse devrait continuer dans les mois qui viennent.
La hausse des taux immobilier, de combien parle-t-on exactement ?
Les chiffres sont clairs, les taux immobiliers augmentent lentement mais sûrement, notamment pour les profils qui ont le plus de mal à emprunter. Les conditions se durcissent et confirment l’information : cette année, il sera moins facile de faire un crédit immobilier.
Entre janvier et avril, les taux moyens sont passés de 1% à 1,25% pour un emprunt sur 15 ans, de 1,15% à 1,45% pour un emprunt sur 20 ans, et de 1,40% à 1,65% pour un emprunt sur 25 ans. Une hausse conséquente qui se répercute directement sur le porte-monnaie des emprunteurs.
Ces taux qui montent couplés à un prix de l’immobilier qui ne bouge pas font baisser la capacité d’emprunt des ménages. Par exemple, pour un ménage qui aurait une capacité de mensualités de 1 000 € par mois, pour un emprunt sur 25 ans, la capacité d’emprunt a baissé de 9 000€ en 4 mois. Si la tendance se poursuit, d’ici septembre, elle pourrait avoir perdu 20 000€.
Cette augmentation est principalement liée à l’augmentation continue des obligations assimilables du Trésor (ou OAT) depuis fin 2021. Elle est aussi accentuée par le contexte : le conflit entre la Russie et l’Ukraine, la hausse des prix des matières premières et de l’énergie… Les banques se montrent prudentes car elles considèrent que ces hausses pourraient faire baisser le reste à vivre des ménages et donc que ces derniers pourraient rencontrer des difficultés pour les rembourser.
Et le taux d’usure ? Il reste bas : bonne nouvelle ou pas ?
Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques et établissements de crédits peuvent prêter (on parle aussi de taux annuel effectif global (TAEG) maximal). Il est calculé tous les trimestres par la Banque de France.
Pour les crédits sur 20 ans, il était à 2,41% en début d’année 2022 et s’établit à 2,40% au deuxième trimestre 2022. Il est donc en légère baisse.
Cette baisse est-elle une bonne nouvelle ? Oui et non. Oui d’abord, parce que les taux grimpent mais ne peuvent pas s’envoler. Le taux de l’usure protège les emprunteurs contre des taux excessifs. Mais le problème, c’est que ce taux bas peut provoquer un effet ciseau et exclure certains ménages de la possibilité d’emprunter si les banques restent frileuses.
En effet, avec la hausse des taux, le TAEG des crédits consentis actuellement peut se retrouver au-dessus du taux d’usure. Il y a dans ce cas 2 possibilités :
- soit la banque accepte de baisser son taux pour réduire le TAEG de votre crédit et rester sous le taux d’usure,
- soit elle refuse le crédit puisque la loi lui interdit de prêter au-dessus du taux d’usure.
Ce dernier devrait d’ailleurs monter au 3ème trimestre de 2022 puisqu’il sera calculé sur la moyenne des taux du 1er avril au 30 juin, donc sur une base de taux supérieure à ceux du 1er trimestre. Ainsi si la hausse des taux fait une pause au 3ème trimestre, le taux d’usure posera moins de problème…
Quelle solution pour emprunter ?
Pour les ménages qui souhaitent emprunter, la situation est délicate. Taux hauts, banques prudentes et effet ciseau… Le risque est grand de ne pas trouver d’offre satisfaisante.
Alors comment faire ? C’est le moment de challenger votre courtier ! En tant que professionnel du financement, votre courtier expert Logifinances connaît bien l’offre disponible sur le marché, et est le mieux placé pour négocier le meilleur TAEG pour votre projet. Le métier de courtier n’est pas seulement de vous trouver le meilleur taux de prêt, c’est aussi de minimiser les coûts annexes pour réduire le coût global de votre crédit immobilier (le TAEG). Pour cela, il va optimiser tous les coûts (taux, frais de dossier, assurance, garantie du prêt, etc) afin de rester sous le taux d’usure !
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