Pinel ou Denormandie : comment choisir pour un investissement locatif ?

Pinel ou Denormandie : comment choisir pour un investissement locatif ?

En 2019, le placement immobilier reste l’une des opérations financières les plus plébiscitées par les Français. En effet; près de 70% de la population a déjà investi dans la pierre et la proportion d’achat de logements destinés à la location ne cesse de croître.

Dans ce contexte; il est donc nécessaire de s’informer sur les aides fiscales mises en place afin d’optimiser au mieux son investissement locatif. Ainsi, deux lois se démarquent et proposent des avantages intéressants : la Loi Pinel et la Loi Denormandie.

 

Pinel ou Denormandie : kézako ?

Très semblable au dispositif Pinel dans le neuf, le Denormandie permet depuis le 1er janvier de défiscaliser dans l’ancien.

Loi Pinel

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014; la Loi Pinel permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs destinés à la location et de bénéficier de réduction d’impôts en fonction de la durée locative.

L’objectif de ce dispositif est de dynamiser le secteur de la construction avec l’aide des contribuables et de proposer de nouvelles offres de logements aux populations.

Le dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre du Logement, permet lui de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location à loyer modéré.

L’objectif de la loi est donc d’améliorer la qualité du parc immobilier Français et de répondre à la demande locative dans les centres-villes.

 

Quels sont les points communs de ces deux dispositifs ?

 

Dans les deux cas, l’investisseur s’engage à louer le bien pendant six, neuf ou douze ans.

 

En échange, il bénéficie d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement. L’achat ne doit pas dépasser 300 000 euros par an (et 5 500 euros le mètre carré dans le neuf) et par foyer fiscal : l’investisseur peut ainsi déduire de ses impôts une somme pouvant atteindre 63 000 euros.

 

 

 

Loi Denormandie

La réduction d’impôt est la même : 2% par an les neuf premières années, puis 1% pour une prolongation de la location jusqu’à douze ans.

Autre point commun, le propriétaire ne peut pas louer à n’importe qui : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un plafond de ressources annuelles, qui varie en fonction de la zone où est situé́ le logement.

 

Quelles sont les différences de ces deux dispositifs ?

 

Quelles sont les zones d’application ?

 

Loi Pinel

Le Pinel est limité aux zones où les logements sont les plus demandés; c’est-à-dire les zones A bis, A (Ile-de-France, Côte d’Azur, quelques grandes villes comme Marseille ou Montpellier) et B1; qui comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants.

Loi Denormandie

En Denormandie; le logement doit se situer dans l’une des 245 villes Françaises bénéficiaires du Plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

 

Denormandie : un dispositif plus risqué ?

 

Pour ces deux dispositifs, le principal risque est de ne pas trouver de locataire. Ce qui pourrait remettre en cause l’avantage fiscal si le logement reste vide pendant plus d’un an. Mais depuis que le Pinel a été recentré sur les grandes agglomérations qui manquent de logement, l’investisseur est presque certain de ne pas rencontrer de difficulté à louer. Ce qui est plus incertain dans les villes éligibles au dispositif Denormandie. Il est donc important de se renseigner avant d’investir.

Les règles de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le cas du Pinel protègent l’acquéreur durant la construction.

Dans le cas du Denormandie, c’est l’investisseur qui gère les travaux; qui doivent représenter au moins 25% du montant total de l’opération (achat + travaux). Un décret et un arrêté du 26 mars 2019 obligent l’investisseur soit à réaliser deux travaux sur les cinq proposés (isolation de la toiture; des murs extérieurs et des parois vitrées; changement du système de chauffage ou de production d’eau chaude); soit à̀ diminuer la consommation énergétique de 30%.

De plus, le dispositif Denormandie paraît quant à lui donc peu accessible pour un investisseur non averti. En effet, pour l’instant; les structures qui interviennent pour aider les investisseurs à finaliser leur dossier ne sont pas connues du grand public et peu nombreuses.

 

Reste à voir si l’attachement à une ville et les efforts de redynamisation des collectivités vont convaincre les investisseurs de se lancer dans le Denormandie.

 

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David DELESALLE
david.delesalle@logifinances.fr


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