
15 Jan Acheter une maison en couple non marié : comment faire ?
Acheter une maison en couple non marié est une démarche qui demande réflexion et préparation. Contrairement aux couples mariés, les partenaires non mariés doivent anticiper les aspects juridiques et financiers pour sécuriser leur investissement et éviter les conflits. Indivision, SCI, ou clause de tontine : découvrez les solutions adaptées pour protéger votre projet.
L’achat en indivision : une solution simple et flexible
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est l’une des options les plus utilisées par les couples non mariés pour acheter une maison.
L’indivision signifie que le bien acheté ensemble ne peut pas être divisé : ce qui semble évident pour une maison ou un appartement.
En achetant une maison en indivision, chaque « indivisaire » (appelé aussi « co-indivisaire ») devient propriétaire d’une part du bien. Ces proportions sont inscrites dans l’acte d’achat signé devant le notaire. Par exemple, si l’un des partenaires finance 60% du prêt, l’autre 40%, les parts d’acquisition seront respectivement de 60% et 40%. Cette répartition des parts sera explicitement mentionnée dans l’acte notarié.
Lorsque les apports lors de l’achat sont eux aussi inégaux, il est recommandé là aussi de le faire explicitement figurer dans l’acte notarié. Ainsi, lors de la revente du bien, le notaire restituera les apports de chacun avant de partager le solde du prix de vente selon les quotités d’acquisition.
NB : la répartition des apports et des parts d’acquisition n’a pas à être mentionnée dans le compromis de vente, mais uniquement lors de l’acte authentique final.
Gestion en cas de séparation ou décès
En cas de séparation, les partenaires peuvent décider de vendre la maison, ou que l’un rachète les parts de l’autre. Cependant, en cas de décès, l’indivision peut poser des problèmes : les héritiers du défunt peuvent réclamer sa part de l’indivision, en l’absence de mariage, le concubin n’est pas héritier légal.
Il est donc conseillé de prévoir une protection complémentaire : la solution la plus commune est un PACS avec un testament. Cela permettra de rendre son conjoint/sa conjointe héritier de sa part du bien acheté ensemble, et ceci sans impôt.
C’est une sage précaution : les partenaires peuvent se pacser facilement et faire un testament. Et en cas de rupture, se dépacser est encore plus simple : un courrier recommandé suffit et un testament peut toujours être révoqué.
Pourquoi choisir une SCI pour acheter une maison en couple non marié ?
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une alternative intéressante pour les couples non mariés qui souhaitent acheter une maison. Elle permet de détenir le bien sous forme de parts sociales. Chaque partenaire devient associé et détient un certain nombre de parts, proportionnel à son apport.
Le démembrement croisé des parts de la SCI au sein d’un couple non marié (chacun des associés détient 50% de la nue-propriété des parts sociales, et l’usufruit des 50% de parts sociales de l’autre associé) est aussi une stratégie successorale intéressante en cas d’enfants issus d’une précédente union.
En effet, elle permet, en cas de décès d’un associé, à l’associé survivant de continuer à bénéficier du bien immobilier jusqu’à son propre décès, sans impôt successoral : car il détiendra 50% des parts en pleine propriété, et 50% des autres parts en usufruit. La nue-propriété de ces parts revenant aux héritiers de l’associé décédé.
Et au décès du second associé, les enfants du premier retrouveront leur part (50%) en pleine propriété, comme les enfants du second associé recevront les 50% restants. Ils pourront alors se partager l’héritage sans être lésés.
Quels sont les risques et limites de la SCI ?
La SCI n’est pas la solution à tout. Contrairement à certaines idées reçues : elle n’évite pas les conflits entre associés, elle peut juste rendre impossible la revente forcée d’un bien par la volonté d’un seul associé. Et permettre au gérant de la SCI, même minoritaire, de diriger seul la SCI.
Enfin, sa création a un coût : honoraires d’expert-comptable ou de notaire, frais de création de société, …
Sa gestion peut également être coûteuse (honoraires d’expert-comptable), et elle ne permet d’échapper à aucun impôt particulier s’agissant d’une résidence principale.
Gestion simplifiée et transparente
Le fonctionnement d’une SCI est encadré par des statuts établis lors de sa création. Ces statuts fixent les règles de gestion, les responsabilités des associés et les décisions importantes, comme la revente du bien ou l’entrée d’un nouvel associé. Quelle que soit leur part dans la SCI, chaque associé est responsable des dettes de la SCI comme s’il avait emprunté lui-même : comme pour l’indivision !
En cas de désaccord ou de séparation, chaque partenaire peut vendre ou racheter les parts de l’autre dans la SCI, sans avoir à vendre immédiatement le bien. Contrairement à l’indivision, où une mésentente permet à un indivisaire d’obliger le(s) autre(s) indivisaire(s) à vendre le bien pour régler la situation, la SCI permet une gestion plus souple et évite une vente précipitée. Ceci grâce à la structure juridique qui peut obliger les associés à ne se vendre les parts qu’entre eux.
Attention : si la mésentente entre associés est totale, la SCI peut aussi « enfermer » les associés contre leur gré dans la société, sans limite de temps et sans possibilité de sortie !
Faciliter la transmission du bien
La SCI est également un outil pour anticiper la transmission du bien immobilier. Par exemple, un partenaire peut céder progressivement ses parts sociales à l’autre, ou inclure une clause permettant au survivant d’obtenir une priorité d’achat en cas de décès. Cela protège efficacement le conjoint survivant et limite les droits de succession souvent élevés pour les couples non mariés. En cas de donation, il est possible de transmettre les parts sociales par tranches. Ou mieux encore : de transmettre la nue-propriété des parts, ce qui permet de limiter l’impact des droits de donation.
Enfin, la valeur des parts d’une SCI se calcule en déduisant les dettes de la SCI, et notamment les prêts en cours. La valeur des parts de SCI (base de calcul des droits de donation) est donc plus faible que celle du bien lui-même.
La clause de tontine : une protection renforcée
La clause de tontine est une autre solution pour acheter une maison en tant que couple non marié. Elle stipule que si l’un des partenaires décède, l’autre devient automatiquement le seul propriétaire du bien.
Cette clause est insérée dans l’acte d’achat et ne peut pas être contestée par les héritiers. Cette solution garantit la protection du conjoint survivant, mais elle peut entraîner des coûts fiscaux élevés, surtout pour les couples non mariés. La clause de tontine est irrévocable et peut compliquer la vente de la maison si les deux partenaires sont encore en vie et souhaitent se séparer.
Acheter une maison en couple non marié peut rapidement devenir complexe sans un accompagnement adapté. Chez Logifinances, nous sommes là pour vous aider à trouver les solutions juridiques et financières les plus adaptées à votre situation. Que vous envisagiez l’indivision, la création d’une SCI ou toute autre option, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de conseils personnalisés et sécuriser votre investissement.