02 Nov Bien choisir son investissement locatif
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Choisir l’investissement locatif peut permettre de se constituer un patrimoine, un complément de revenu, préparer sa retraite, ou réduire le montant de ses impôts.
Mais avant d’investir en locatif, comment calculer le rendement attendu ? Quelle sera la fiscalité appliquée ? Quels sont les critères à prendre en compte pour son investissement locatif ?
Les critères pour choisir son investissement locatif
Un agent immobilier avait coutume de me dire : « Pour bien choisir son immobilier, il y a 3 critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! »
Ce critère est effectivement le premier à retenir car il est déterminant pour tout le reste : le prix de revente, le montant du loyer à venir, la facilité à conserver des locataires, et à en retrouver.
Le niveau des équipements commerciaux, équipements publics et des transports en commun sera ainsi un facteur important pour la valeur locative et la rotation des locataires.
Pensez à l’adéquation surface/usage/emplacement. Dans un secteur étudiant, un studio ou un 2 pièces sera suffisant par exemple. Autour de la Métropole Lilloise, si vous vous écartez vers la Pévèle, vous ciblerez des populations de cadres, avec des familles. Une maison avec 3 ou 4 chambres et un jardin seront alors préférables.
Le rendement d’un investissement locatif
L’un des critères est bien entendu la rentabilité de l’investissement locatif. Quand un taux vous est annoncé, vérifiez toujours de quel taux il s’agit : rentabilité brute ? Rentabilité nette de frais et charges ? Rentabilité nette après impôt ?
Si les deux premiers sont aisément calculables, méfiez-vous d’un taux de rentabilité nette après impôt. S’il est bon pour le propriétaire actuel, il sera différent selon votre situation fiscale.
Calculer le taux de rentabilité brute d’un investissement locatif
Le taux de rentabilité brute est le plus simple à calculer :
[Loyer mensuel x 12 / Prix d’acquisition] x 100
Ainsi, un bien acheté 100 000 euros (frais d’agence, frais de notaire, de garantie et de prêt) et loué 450 euros par mois aura une rentabilité brute de :
((500 x 12) / 100 000) x 100 = 5,00%
Calculer le taux de rentabilité nette de frais et charges d’un investissement locatif
Le taux de rentabilité nette de frais et charges reste simple à calculer et se rapproche de la réalité. Il permet en tous les cas de comparer plusieurs bien entre eux :
[(Loyer mensuel x 12 – taxe foncière – charges) / Prix d’acquisition] x 100
On entend par charges : les frais de syndicats de copropriétés, les travaux d’entretien courant, les frais de gestion…
Par exemple, le même bien acheté 100 000 euros voit son rendement diminué :
((500 x 12) – 550 – 850) / 100 000) x 100 = 4,60% de rentabilité.
Selon votre régime fiscal, votre tranche d’imposition, votre choix de fiscalité pour le régime foncier, il sera compliqué MAIS possible de calculer une rentabilité nette après impôt.
Pour quelle fiscalité ?
L’éventail de solutions fiscales pour l’investissement immobilier est large, sans doute le plus vaste de la panoplie du budget de l’Etat ! Entre le dispositif Pinel, Malraux, en territoire d’Outre-mer ou non, etc…
Selon votre tranche actuelle d’imposition… Selon le choix qui sera fait d’être en régime micro foncier avec un abattement forfaitaire, ou de faire du réel pour prendre en compte les travaux, l’intégralité des loyers et des charges, voire de reporter un déficit foncier…
Le panel est suffisamment étoffé pour qu’il vaille la peine de vous rapprocher d’un fiscaliste, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de votre centre des impôts pour connaître vos droits en la matière.
Vous l’aurez compris, l’investissement locatif est une aventure à part entière, passionnante et qui peut rapporter une plus-value au-delà de l’augmentation de votre patrimoine.
La Métropole Lilloise recèle bien des possibilités de placement locatif, selon la nature et le besoin que vous avez. N’hésitez pas à nous contacter pour être mis en relation avec les professionnels que nous connaissons.
